Rateio desigual em condomínio é anulado
STJ decide que cobrança em dobro para casas maiores fere o princípio da igualdade entre condôminos e não pode ser aplicada sem critérios proporcionais.
Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça trouxe um alerta importante para síndicos, administradoras e moradores de condomínios: a forma de dividir as despesas precisa ser justa e equilibrada entre todos.
A 4ª Turma do STJ manteve a anulação de uma regra que previa a cobrança de duas cotas condominiais para casas maiores, enquanto as demais unidades pagavam apenas uma. O entendimento foi de que esse modelo criou uma distorção e violou o princípio da igualdade entre os moradores.
O CASO
A discussão começou quando um condomínio estabeleceu, em assembleia, que casas maiores pagariam o dobro da taxa condominial. Alguns moradores questionaram essa regra na Justiça, alegando falta de proporcionalidade.
O Tribunal de Justiça já havia anulado o critério, e o condomínio tentou reverter a decisão no STJ, defendendo que a regra havia sido aprovada pela maioria e deveria ser respeitada.
Defesa
O condomínio argumentou que a convenção permite definir critérios diferentes para o rateio das despesas, desde que aprovados pelos condôminos. Também alegou que decisões anteriores já haviam validado modelo semelhante.
No entanto, esse argumento não foi suficiente para reverter o entendimento das instâncias anteriores.
VOTO DO RELATOR
O ministro Raul Araújo destacou um ponto essencial: o critério adotado ignorava a existência de casas com tamanhos intermediários.
Ou seja, o condomínio criou uma regra considerando apenas dois extremos, casas pequenas e casas grandes, sem levar em conta outras unidades existentes. Isso gerou uma divisão injusta das despesas.
Segundo o relator, quando o critério não reflete corretamente a realidade do condomínio, deve prevalecer a regra prevista na lei, que considera a fração ideal de cada unidade.
O QUE ISSO SIGNIFICA PARA OS CONDOMÍNIOS
Essa decisão reforça um ponto muito importante: nem toda decisão aprovada em assembleia é automaticamente válida.
Para síndicos e administradoras, fica o alerta:
• O rateio precisa ser proporcional e bem fundamentado.
• Regras genéricas podem gerar questionamentos judiciais.
• A convenção deve refletir a realidade das unidades.
Adotar critérios claros e justos evita conflitos entre moradores e reduz riscos jurídicos para o condomínio.
Se houver dúvidas sobre a forma correta de divisão das despesas, o ideal é buscar orientação jurídica especializada.
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