Airbnb em Condomínios Depende de Aprovação dos Moradores
STJ define que imóveis residenciais só podem ser oferecidos para hospedagens de curta duração em plataformas digitais quando houver autorização do condomínio, aprovada por quórum qualificado.
Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe mais clareza para uma discussão que há anos gera dúvidas e conflitos em condomínios residenciais: a utilização de apartamentos para hospedagens de curta duração por meio de plataformas digitais como Airbnb.
A Segunda Seção do STJ definiu que proprietários de unidades localizadas em condomínios residenciais não podem oferecer seus imóveis para esse tipo de hospedagem sem que haja autorização prévia do condomínio. Para isso, é necessária a aprovação da alteração da destinação das unidades em assembleia, com o voto favorável de pelo menos dois terços dos condôminos.
O entendimento foi firmado durante o julgamento de um caso envolvendo uma proprietária que pretendia disponibilizar seu apartamento para estadias de curta duração sem autorização da coletividade. O condomínio, por sua vez, sustentava que essa prática modificava a finalidade residencial do empreendimento e não estava prevista na convenção condominial.
Ao analisar a questão, a ministra Nancy Andrighi destacou que os contratos realizados por meio de plataformas digitais não podem ser automaticamente classificados como locação residencial tradicional nem como hospedagem hoteleira. Segundo o entendimento que prevaleceu, trata-se de uma modalidade contratual com características próprias, cuja análise deve considerar os impactos gerados dentro do condomínio.
A relatora também esclareceu que a simples utilização de uma plataforma digital não altera a natureza jurídica do negócio. O que deve ser avaliado é a forma como o imóvel é utilizado na prática e os reflexos dessa utilização para a coletividade.
Entre os principais pontos observados pelo tribunal estão a alta rotatividade de pessoas, a circulação frequente de visitantes desconhecidos, questões relacionadas à segurança dos moradores e possíveis impactos ao sossego e à convivência dentro do condomínio.
O STJ ressaltou que o Código Civil determina que os condôminos devem respeitar a destinação original da edificação. Assim, em empreendimentos registrados como residenciais, as unidades também devem manter finalidade residencial, salvo se houver autorização expressa da coletividade para alteração desse uso.
Outro ponto importante destacado na decisão é que o artigo 1.351 do Código Civil exige quórum qualificado de dois terços dos condôminos para aprovar mudanças na destinação do edifício ou das unidades. Dessa forma, sem essa aprovação formal, a utilização do imóvel para hospedagens de curta duração pode ser considerada incompatível com a finalidade residencial do condomínio.
A decisão uniformiza o entendimento do STJ sobre o tema e serve como importante orientação para síndicos, administradoras e condomínios. Diante do crescimento das plataformas de hospedagem digital, torna-se fundamental que os empreendimentos revisem suas convenções e regulamentos internos, garantindo regras claras sobre o uso das unidades e evitando conflitos entre moradores e proprietários.
Para síndicos e administradores, a decisão reforça a importância de observar atentamente a convenção condominial, os quóruns exigidos pela legislação e as deliberações assembleares antes de permitir ou restringir esse tipo de atividade dentro do condomínio.
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